Có thể kê một số loại hình căn hộ chung cư với mục đích đầu tư và cho thuê khá hot hiện nay như: căn hộ dịch vụ, căn hộ khách sạn (condotel), căn hộ văn phòng (officetel).
Với phương án cho thuê, mức lợi nhuận của một căn hộ có thể được tính bằng giá tỷ suất giữa giá cho thuê một năm và giá của căn hộ đó. VD: Giá một căn hộ là 2 tỷ và giá cho thuê 1 năm là 120 triệu (làng nhàng 10 triệu/tháng) thì tỷ suất lợi nhuận giá thuê/mua của căn hộ này là 6%. Như vậy tỷ suất này càng cao thì mức lợi nhuận thu được từ việc cho thuê sẽ càng lớn.
So sánh tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ giữa Hà Nội và Tp.HCM
Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn , giờ mức giá nhàng nhàng của 1 căn hộ chung cư bình dân, trung cấp và cao cấp tại Hà Nội và Tp.HCM tuần tự là 1,5 tỷ, 2,2 tỷ và 3,9 tỷ và mức giá cho thuê tương ứng lần lượt là 6,5, 9,5 và 17 triệu/tháng. Như vậy, mức tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ nhàng nhàng tại hai thị thành này ứng sẽ là 5,2%, 5,18% và 5,23%.
Hà Nội và Tp.HCM là 2 đô thị sở hữu lượng chung cư nhiều nhất bây giờ, tuy nhiên tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ có những sự khác biệt khá rõ nét. Chẳng hạn tại Hà Nội, thời khắc tháng 05/2018, tỷ suất lợi nhuận trung bình 1 căn hộ cho thuê đạt suýt soát 4,5%, thì tại Tp.HCM lại đạt suýt soát 6%.
Biểu đồ về tỷ suất lợi nhuận căn hộ chung cư trong 6 tháng đầu 2018, cho thấy sự khá ổn định của tỷ suất này tại cả hai thị thành được khảo sát. Theo đó, tại Hà Nội, phân khúc cao cấp có mức tỷ suất lợi nhuận cho thuê thấp nhất trong khi đó tại Tp.HCM đây lại là phân khúc cho mức tỷ suất cao nhất trong 3 phân khúc. Phân khúc cao cấp cũng có sự ngả nghiêng tương đối đáng kể trong 6 tháng đầu năm nay.
Thị trường Hà Nội ghi nhận sự khác biệt tương đối rõ rệt giữa tỷ suất lợi nhuận của nhóm phân khúc cao cấp với 2 nhóm còn lại. Cụ thể, phân khúc trung cấp và apartment for sale bình dân hiện đang có tỷ suất lợi nhuận khá tương đồng khi đạt suýt soát 4,6%, còn phân khúc cao cấp là 4,4% (tính tại thời điểm đầu tháng 06/2018). Tuy nhiên tỷ suất lợi nhuận của phân khúc cao cấp tại Hà Nội đang có xu hướng tăng lên và tịnh tiến dần đến đến mức tỷ suất của 2 phân khúc bình dân và trung cấp.
Trong khi đó, tại Tp.HCM tỷ suất lợi nhuận căn hộ cho thuê có sự phân cách tương đối rõ giữa cả 3 phân khúc. Trái với diễn biễn tại Hà Nội, phân khúc cao cấp tại Tp.HCM hiện đang cho tỷ suất cao nhất lên đến 6,5%, phân khúc trung cấp là 5,6% và bình dân là 5,8%.
Căn hộ 1 - 2 phòng ngủ cho tỷ suất lợi nhuận cao hơn
Giá cho thuê của của 1 căn hộ chung cư phụ thuộc vào nhiều nhân tố, trong đó có số lượng phòng ngủ. Cùng 1 diện tích hay giá tiền nhưng khác biệt về số phòng ngủ sẽ ảnh hưởng khá nhiều tới giá cho thuê rút cục.
Qua biểu đồ về tương quan giữa giá cho thuê căn hộ và số phòng ngủ, nếu xét về mặt tỷ suất lợi nhuận thì căn hộ bình dân 1 phòng ngủ và căn hộ vi tri Kenton Node cao tien ich du an Kenton Node cấp 1 phòng ngủ đang cho mức lợi nhuận cao nhất (lần lượt là 6,38% và 6,68%). Mức giá cho thuê trung bình tương ứng của căn hộ bình dân 1 phòng ngủ và căn hộ cao cấp 1 phòng ngủ tuần tự là 5,5 triệu và 13 triệu/tháng. Những căn hộ 1 phòng ngủ này ăn nhập với những gia đình có 1 con nhỏ hoặc gia đình trẻ chưa có con có nhu cầu thuê chung cư.
Về mức giá cho thuê, căn hộ trung cấp có 4 phòng ngủ có giá cho thuê cao hơn hẳn so với các căn hộ 2 - 3 phòng ngủ (20 triệu/tháng so với 12,5 triệu và 9,5 triệu/tháng). Loại căn hộ này cũng không cho tỷ suất lợi nhuận cao so với các loại căn hộ khác (chỉ 4,9%). Sự xa vắng về giá còn lớn hơn tại phân khúc cao cấp, căn hộ cao cấp 1 phòng ngủ có giá thuê là 13 triệu/tháng trong khi đó loại 2 - 3 phòng ngủ là 17 triệu và 22,7 triệu/tháng.
Căn hộ cao cấp 4 phòng ngủ có mức giá cho thuê khá cao là 34 triệu/tháng so với phần còn lại. Về tỷ suất lợi nhuận, mặc dù có sự chênh lệch tương đối lớn về giá cho thuê nhưng tỷ suất lợi nhuận của các căn hộ cao cấp chỉ có sự dị biệt rõ rệt với căn hộ 1 phòng ngủ khi cho tỷ suất trội hơn hẳn so với các loại căn hộ còn lại.
Với căn hộ bình dân thì sự khác biệt về tỷ suất lợi nhuận là rõ rệt hơn. Có thể dễ dàng thấy được mức giá cho thuê các căn hộ hiện đang tỷ lệ nghịch với tỷ suất lợi nhuận cho thuê tại sờ soạng các phân khúc, các loại căn hộ có 1 - 2 phòng ngủ đang cho tỷ suất lợi nhuận cao hơn. Trên thực tại các căn hộ có 1 - 2 phòng ngủ cũng sẽ rất dễ dàng cho thuê do nhu cầu thị trường hiện giờ là rất lớn.
Ban NCTT Batdongsan.com.vn
(*) Các căn hộ chung cư nói đến trong bài viết là các căn hộ thuộc 1 dự án cụ thể, không bao gồm căn hộ chung cư mini, phòng trọ, nhà trọ.
Nhận xét
Đăng nhận xét